Сравнение цен на квартиры в городах Сибири
Омск считается городом с доступным жильем. Но так ли это на самом деле? И если да, то насколько мы «проигрываем» в цене нашим ближним и дальним соседям по географической карте? Для того, чтобы это выяснить, мы решили сравнить среднюю стоимость квадратного метра и среднюю цену на объект на первичном и вторичном рынке недвижимости в Омске и в ряде других крупных городов. Заодно мы выяснили, как повлиял на цены кризис. В нашу выборку попали Тюмень, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург, а также Челябинск и Кемерово.
К сожалению, на данный момент не существует ни единой методики определения индекса цен, ни единой базы всех объектов недвижимости, выставленных на продажу в том или ином городе. Анализируя средние цены (на квадрат и на объект), агентства недвижимости исходят из различных параметров и основываются каждое на собственной базе предложений. Это, в конечном итоге, приводит к расхождению в цифрах, иногда довольно ощутимому, а также к подчас противоречивым выводам. Опираясь на свой уникальный опыт, одни компании могут фиксировать ценовой спад, в то время как другие, с ними конкурирующие, наоборот, отмечают рост стоимости жилья. Тем не менее, мы все же попробовали определить «средню температуру» по рынку недвижимости семи городов. И вот что из этого получилось.
Омск: в свободном падении
Увы, радости омским риэлторам год ушедший принес мало. Да и откуда ей взяться, если на рынке недвижимости в столице Прииртышья господствовал нисходящий ценовой тренд? Начало ему, к слову, было положено еще весной 2015 года. Были определенные надежды на то, что под занавес «неласкового 2016-го» недвижимость начнет продаваться побойчее, но надежды на традиционное сезонное оживление в этот раз оказались тщетными. По сравнению с ноябрем «квадрат» омской вторички в декабре подешевел примерно на 0,5% - 1%. Еще неприятней сравнивать с январем 2016 года, когда стоимость квадратного метра была на 6%-7% дороже. На первичном рынке также отмечалось свободное падение цен. За год квадрат в новостройке обесценился на 5,5% - 7,5%.
Новосибирск: первичка не сдается
Как мы уже говорили, конец года – очень позитивный период для риэлторов. Обычно декабрьская статистика демонстрирует рост спроса на рынке недвижимости. Однако новосибирской вторички на сей раз это не коснулось – времена не те. Но тут количество сделок хотя бы осталось примерно на том же уровне, что в ноябре 2016 года, что уже немного приободрило продавцов. А вот цену приходилось сбивать, если, конечно, цель была не просто «висеть» в базе объектов, а выйти на сделку. Кстати, за год квадрат вторички подешевел на 0,1%, за год – примерно на 7%.
Тон задавали требовательные покупатели, искавшие варианты в среднем ценовом сегменте и выбиравшие лучшие по соотношению «цена-качество» предложения. При этом потребители охотно шли на ипотеку и обмен.
Новосибирск входит в число лидеров по объему ввода жилья среди российских регионов. И, видимо, тут власти, делающие ставку на новостройки, не прогадали. Есть не только предложение, но, судя по статистике цен, и спрос на него. Так, с января по декабрь квадратный метр первички подрос на 3,5% - 6%. По нынешним временам это очень приличный показатель!
Но как повернется дело дальше, сказать трудно: строительная отрасль вошла в период стагнации. В 2016 году в регионе сумели каким-то чудом сдать больше 80% от того, что было запланировано, включая 13 проблемных объектов. Но на будущее перспективы вырисовываются не столь радужные. Компании-застройщики говорят о том, что в ближайшей перспективе объемы строящегося жилья, скорее всего, уменьшатся - из-за убытков, которые терпит бизнес.
Красноярск: рынок вторички оживает?
Красноярск уже практически на равных конкурирует с Новосибирском за титул самого привлекательного варианта для переезда на ПМЖ в Сибири. Стоимость жилья здесь всегда была довольно высокой. Но в 2016 году рынок вторичной недвижимости тоже стремился к антирекордам. С января по декабрь квадратный метр «упал» в цене на 3% - 5,5%. Рынок первичной недвижимости также просел – за год квадрат подешевел на 4% - 4,5%.
Любопытный факт: в 2016 году на рынке красноярской недвижимости обозначилась новая тенденция – покупатели стали предпочитать готовое жилье новостройкам. Сегодня риэлторы аккуратно прогнозируют дальнейшее оживление спроса в 2017 году и колебание цен на лоты в пределах 5%. А вот рынок с большой долей вероятности ждет дальнейшее сокращения предложения.
Тюмень: планирование вниз
Тюмень – город, который, как свидетельствуют различные опросы, считается одним из лучших для жизни мест в России. Неудивительно, что тут пришлось бы потратиться куда значительней, чтобы решить квартирный вопрос. Например, квадратный метр на вторичном рынке оценивался в декабре 2016 года, в среднем, в 56 000 - 61 000 рублей и демонстрировал некоторый рост по сравнению с ноябрем – примерно на 2% - 4%.
Несмотря на приятные глазу продавца цены и позитивные месячные тренды по итогам года тюменская недвижимость тоже стала доступней для покупателя: вторичка приблизительно на 2% - 5,5%, а первичка – на 5% (а по некоторым оценкам и на все 10%).
Тюмень – город новостроек. За последние годы здесь было сдано в эксплуатацию более 12 миллионов квадратных метров недвижимости. Региональные власти сознательно проводят такую политику, полагая, что в перспективе это поможет сделать цены на жилье в городе более доступными. Конечно, кризис внес некоторые коррективы: компании стали откладывать реализации проектов до лучших времен, а уже существующие стройки замедлились. Если же ступить на зыбкую почву прогнозов, то в 2017 году, по мнению тюменских экспертов, цены на первичное жилье в городе, как минимум, сохранятся на уровне 2016 года, а может даже осторожно пойдут в рост. Вторичка - и, прежде всего, «апартаменты» в старом жилом фонде, - наоборот, продолжит планирование вниз, поскольку в городе фиксируется переизбыток качественного предложения. В свете вышесказанного вложение денег в «хрущевку», если она к тому же расположена не в центре Тюмени, выглядит немного сомнительным.
Екатеринбург: покупатель устал ждать
Наряду с Новосибирском Екатеринбург считается мощной точкой притяжения для тех жителей Сибири и Урала, кто ищет большей зарплаты и лучшей жизни. Сюда стремятся переехать, и это держит рынок продажи и аренды жилья в тонусе, позволяя продавцам выручать хорошие деньги за сделки. Однако и в уральской столице в минувшем году цены катились под горку. В процентах стоимость квадрата во вторичном жилье на старте 2016 года была на 3% - 7% больше, чем на финише, в декабре.
А вот новостройки держали удар, на удивление, хорошо. Годовое падение стоимости квадратного метра составило всего ничего - 0,5% - 1%.
Привлекательность Екатеринбурга в глазах внутренних мигрантов привела к тому, что в нем к 2015 году наблюдался значительный перевес предложения квартир над спросом. Это касалось и строящегося жилья, и готового. С началом экономического кризиса количество объектов, выставляемых на продажу, стало сокращаться, но и к концу 2016 года равновесие все еще не достигнуто. Возможно, к нему удастся приблизиться в 2017 году. Вместе с тем риэлторы отмечают, что с лета количество сделок купли-продажи стало расти. Но причина, скорее всего, не в том, что самое трудное осталось позади, а в том, что часть покупателей, имевших средства, но выжидавших удачного момента, все-таки решились выйти на сделки. Кто-то банально устал ждать, другие поняли, что цены и так близки к минимальным позициям.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынке недвижимости в разных городах (по данным на декабрь 2016 года, в рублях):
Средняя стоимость объекта на вторичном и первичном рынке недвижимости в разных городах (по данным на декабрь 2016 года, в рублях):
В одной весовой категории с нами
Как видим, помериться ценами с ближайшими соседями у нашего города при всем желании не получится. Но если заглянуть к соседям дальним, то можно найти тех, кто вполне мог бы выступать с нами, так сказать, в одной весовой категории. Например, Челябинск. Он сопоставим с Омском не только по количеству жителей (в Челябинске проживает на данный момент больше 1 миллиона 192 тысяч человек, а в Омске – больше 1 миллиона 178 тысяч), но и по уровню цен на квартиры. В Кемерово ситуация довольно похожая. Вот как выглядел «прейскурант» для желающих обзавестись жильем в этих двух городах в декабре 2016 года:
Ловите момент!
Риэлторы признают, что минувший год стал одним из самых сложных. Рынок недвижимости Омска словно зеркало отразил все общероссийские тенденции: цены на жилье падали, количество предложений сокращалось, а вот размер торга, наоборот, вырос (у нас он подпрыгнул с 4,5% до 9%).
Кризис спроса больней всего ударил по первичному рынку жилья. Но и на вторичном проблем хватает. Не будучи уверенными в стабильности своего финансового положения, омичи опасаются брать ипотечные кредиты, что только еще больше тормозит динамику. И, скорее всего, в 2017 году продавцам не стоит рассчитывать на резкую смену потребительских настроений. Одни покупатели по-прежнему будут побаиваться добавлять за счет заемных средств, у других же просто нет необходимых финансовых резервов. Картинка не обещает быть радужной. Есть опасения, что, как минимум, еще полгода продолжится нащупывание рынком ценового дна. Но это будет уже не столь масштабный откат, как в 2015 - 2016 годах.
Если продавцам не остается ничего другого, как занять выжидательную позицию, то покупателям эксперты рекомендуют проявить максимальную активность. Сегодня Омск еще в большей степени, чем раньше, достоин титула города с комфортными ценами на жилье. Несмотря ни на что в базе предложений по-прежнему встречается много соблазнительных вариантов. Всем, кто мечтает улучшить свои жилищные условия и морально готов к банковским займам, можно посоветовать только одно – не упустите благоприятный момент!
